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★マクロ的マンション価値の分析

 

絶対的な価値    管理費、修繕積立金、一時金、固定資産税を払えば永続的に居住出来るという、
          衣食住のを満たす、条件付き排他的な :物件利用価値

 

相対的な価値    経済環境(景気動向)、街の再開発、周辺環境の変化(建直しや用途の違う物に変貌等)で物件所在エリアの
          人気のランキングが変化し、売買、賃貸家賃相場等が変動する金銭変換の資産価値:物件交換価値

 

個別的な価値    他者が欲しがる物件を持ちたいとの所有願望、駅近物件や、便利で快適な人気の街に住みたい充足願望、
          今とは違う場所や環境(風景、眺望、設備、ペット飼育の可否、楽器の可否、事務所や教室利用の可否、
          近隣関係等)に住みたいという積極的な夢や消極的な変化への願望等、購入者の個別的な内心に動機が起因するもの。          
          :心因性価値

 

上記を全て満たすか、バランス良く満たす物件、またはどれか一つでも満たせれば購入動機につながる場合もある。
※どの価値に注目するかで動機も違えば購入物件が変わる。

 

住むところが欲しいだけであれば絶対的な価値が満たされれば良い。

しかしながら、変動する相対的価値は不動産売買では一番大きなボリュームを占める。

 

また購入者の多くは、心因性の価値を求める傾向割合が強いというマーケット。

そのため、内装、設備を魅力的に見せる、やや割高なリノベーション済物件が人気。

※マーケット価格の底上げにつながっている。

※税制面もリノベーション物件を後押ししている。ローン控除額が消費税対策で業者リノベーション物件にたいして有利に働く仕組み。:割高感の解消

 

 

地域にとっての貢献価値

・防災の観点から耐震化・不燃化で市街地形成に貢献。

・タワーマンションなどエリアのランドマークとして街並み形成。

・駅前再開発事業等の一環でオフィス空間と商業施設と住居エリアを一体形成。

      ※企業の法人税と、個人の固定資産税、住民税等の税増収目的の側面。再開発以外にも、
      もちろん開発行為や埋め立て行為も多額な税の増収へ、つながり、自治体への貢献となる。
      ひいては町の発展に貢献し住民にも恩恵がある。

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★ミクロ的中古マンション価値の分析

 

絶対的価値 安心な住宅かのチェック項目

      耐震基準、既存不適格、アスベスト、大規模災害(地震、津波、集中豪雨洪水、放射能等)

 

相対的価値 価値が減りづらいかどうかのチェック項目

      管理状況、外観や共用部の美観や防水などの修繕計画がきちんと有り、話し合いが良好になされ管理運営がなされている事が肝要、        
      管理費、修繕費の積立状況の確認や今後の見通し。

      日照・眺望・環境の今後の変化可能性※逆に今は悪いが今後良くなる可能性が有れば価値上昇の可能性有り。

      間取り※ただし可変性は一部あり。

      経済循環のタイミングと個別事情の重要性との天秤

    

個別的な価値 個々の希望に合うかのチェック項目

      何駅に近いか※中古の場合すでに再販価格に織込み済のため個別的な価値:
      (街の名前がメジャーな人気のブランドエリアもしくは人気の街か)

      どこの分譲した物件か(ブランド)

      内装設備のグレード、間取り、室内デザイン

      立地する周辺環境はどうか(現時点の日照眺望、通学、ショッピング、防犯面のランク、
                   上下左右の隣接住戸の住人のランクひいてはマンション居住者層はどうか)

      広義で自分の夢の実現に貢献するかどうか、等々。

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